Onroerend-goedrecht

Advocaat onroerend-goedrecht

Om onroerend goed kan niemand heen. Zover het oog reikt, zien we onroerende zaken, of dat nu de weilanden of bossen buiten de bebouwde terreinen zijn, of de gebouwen waarin we wonen en werken. Onroerend goed  kunt u kopen, voor eigen gebruik of als belegging,  u kunt het huren of  u laat er iets op bouwen.

Advocaat onroerend-goedrecht – koop en verkoop

Koop en verkoop van onroerende zaken komt heel vaak voor en zorgt daardoor voor tal van geschillen. Denkt u aan de situatie dat koper en verkoper overeenstemming bereiken en elkaar de hand schudden, maar een van hen weigert vervolgens een schriftelijke overeenkomst te tekenen. Of een afdwingbare overeenkomst is gesloten verschilt naar gelang de aard van het verkochte; als dat een woning is, geldt een schriftelijkheidsvereiste en zonder handtekening is er geen (ver)koop.

Komt er wel een overeenkomst, dan is nog niet zeker dat partijen de eindstreep bij de notaris weten te halen. Zeker bij woningen wordt meestal een financieringsvoorbehoud in de overeenkomst opgenomen, die kan maken dat de overeenkomst voortijdig sneuvelt. Overigens gaan de meeste procedures over het financieringsvoorbehoud er bij de rechter over of de koper tijdig en correct een beroep op het voorbehoud heeft gedaan. Als dat niet het geval is, dreigt een boete van 10% van de koopsom.

Leidt de koopovereenkomst uiteindelijk toch tot eigendomsoverdracht, dan kan de koper na de levering teleurgesteld zijn in het gekochte, bijvoorbeeld omdat de oppervlakte tegenvalt, er sprake is van bodemverontreiniging of de woning of het bedrijfspand met verborgen gebreken te kampen heeft.

In hoeverre de advocaat onroerend goedrecht koper of verkoper met succes kan bijstaan, is in hoge mate afhankelijk van wat zij in de overeenkomst en leveringsakte overgekomen zijn. De bekende standaardkoopovereenkomsten (NVM-model en soortgelijke) beogen de meeste onderwerpen te regelen, maar dat betekent niet dat er geen ruimte voor discussie is. Zo is er bij oudere woningen standaard een ‘ouderdomsclausule’, die dient om koper er op te wijzen dat hij geen state of the art woning mag verwachten, maar kunnen de gebreken dermate ernstig zijn dat hij ze in die vorm niet hoefde te verwachten.

Advocaat onroerend-goedrecht – verjaring

Door verjaring kan iemand de eigendom van een (deel van een) onroerende zaak verkrijgen, zoals bijvoorbeeld een strook gemeentegrond die iemand bij zijn tuin aantrekt en in gebruik neemt. Of van eigendomsverkrijging door verjaring sprake is, moet van geval tot geval beoordeeld worden naar de feiten en omstandigheden van dat geval.

Een uitspraak van de Hoge Raad uit februari 2017 kan roet in het eten gooien voor degene die denkt door verjaring eigenaar te zijn geworden, namelijk als zijn gebruik van andermans grond het karakter heeft van ‘landjepik’; in dat geval is er sprake van een onrechtmatige daad en kan de partij die schade lijdt daarvan vergoeding vragen – ook in natura en in dat geval door teruggave van het betreffende stuk grond. Die vordering kan onder omstandigheden nog 20 jaar na de verkrijging door verjaring (wat soms ook al 20 jaar duurt) bestaan.

Advocaat onroerend-goedrecht burenrecht

Waar veel mensen dicht bij elkaar wonen en leven, liggen geschillen op de loer. Dat kan gaan over vensters of balkons die zicht geven op het perceel van de buren, bouwen op buurmans grond, hinder, erfgrenzen, schuttingen, bomen enzovoort.

Ook erfdienstbaarheden, bijvoorbeeld een recht van overpad, zijn vaak een bron voor gerechtelijke procedures: bestaat het recht (nog) wel, is het wellicht door verjaring verkregen, kan het gewijzigd of opgeheven worden?

Heeft u vragen over onroerend goed en zoekt u een deskundig advocaat op dat gebied? Neem dan contact op met mr. H. (Erik) Holland.