Bouwrecht

Advocaat Bouwrecht

De term bouwrecht is veelomvattend. Het kan gaan om publiekrechtelijke en privaatrechtelijke onderwerpen. Bij publiekrecht gaan de gedachten al gauw richting vergunningen, terwijl het privaatrecht ziet op de verhoudingen tussen de (vaak vele) betrokken partijen. Denkt u dan aan de opdrachtgever, hoofd-, neven- en/of onderaannemers en adviseurs zoals architect en constructeur; naast ieders verplichtingen ten opzichte van de wederpartij is ook de onderlinge coördinatie van groot belang.

Advocaat Bouwrecht – aanneming van werk

Het burgerlijk wetboek kent een regeling van de overeenkomst van aanneming van werk, met daarin enkele dwingendrechtelijke artikelen ter bescherming van de consument die een woning laat bouwen.

In de dagelijkse praktijk zal de advocaat bouwrecht minder aandacht besteden aan de wettelijke regeling van aanneming, maar meer aan diverse sets van standaardcontracten met bijbehorende algemene voorwaarden zoals de UAV (2012) of de AVA (2013), waarin de relevante onderwerpen tussen opdrachtgever en aannemer zijn opgenomen. De AVA worden gewoonlijk van toepassing verklaard op wat kleinere projecten, de UAV – die uitgaan van directievoering op het werk – op de wat grotere.

Uit strategisch oogpunt zal de hoofdaannemer met zijn onderaannemers soortgelijke overeenkomsten sluiten als hij met de opdrachtgever heeft, back-to-back dus, om ervoor te zorgen dat hij in geval van dispuut met de opdrachtgever de onderaannemer aan dezelfde eisen en voorwaarden gebonden is als hijzelf gebonden is, zodat hij een eventueel nadelige uitkomst kan ‘doorleggen’.

De eerdergenoemde sets algemene voorwaarden gaan uit van de situatie dat de opdrachtgever het ontwerp van het bouwwerk maakt of laat maken. Steeds vaker komt het voor dat de aannemer ook de ontwerpverantwoordelijke partij is, in welk geval de UAV-GC in beeld komen.

Een variant is het zogeheten ‘bouwteam’, waar diverse betrokken partijen (opdrachtgever, architect, constructeur, beoogd aannemer, beoogd installateur) hun ontwerpinput leveren bij het ontwerp, zodat vroeg in het proces eventuele moeilijkheden die tijdens de uitvoering kunnen ontstaan al op tafel komen en uit de weg geruimd kunnen worden. Daarnaast wordt de betrokken aannemer vanwege zijn grondige kennis van het ontwerp geacht een scherpe prijs te kunnen neerleggen.

Advocaat Bouwrecht – koop-/aannemingsovereenkomst

Bij nieuwbouwwoningen komt het vaak voor dat de consument een kavel koopt en daarop zijn nieuwe huis laat bouwen. Verkoper van de kavel en aannemer van de bouw kunnen dezelfde partij zijn, maar dat hoeft niet. Wel zijn de overeenkomsten altijd onlosmakelijk met elkaar verbonden.

Bij projectmatige bouw is ter zekerheid van de consument in veel gevallen een garantie- en waarborgregeling van toepassing, om te borgen dat de woning aan minimumeisen voldoet en dat er een afbouwgarantie bestaat in geval van faillissement van de aannemer. Bekende partijen in dit verband zijn Woningborg en SWK. Een goede advocaat bouwrecht heeft kennis van de betreffende garantie- en waarborgregelingen.

Advocaat Bouwrecht – adviseurs

Voor architect, ingenieur en (andere) adviseurs geldt dat zij contracteren met een modelovereenkomst en de bijbehorende algemene voorwaarden DNR (2011), een regeling met de nodige exoneratie en beperking van aansprakelijkheid en schade. Het is zaak om de betrokken adviseur tijdig en correct aan te spreken op zijn tekortkoming en aansluitend om tijdig een procedure te starten, ter voorkoming van verval van rechten. Een goede advocaat bouwrecht helpt u daarbij.

Voor consumenten geldt een aangepaste regeling, CR (2013).

Advocaat Bouwrecht – sloop

Slopen wordt soms wel als ‘omgekeerd bouwen’ aangeduid. Of sloop valt onder de definitie van aanneming van werk (te weten: het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard) is onderwerp van discussie, maar feit is dat sloop- en aannemingsovereenkomsten gelijkenissen bevatten, in het bijzonder het omschrijven van het werk, de voorwaarden waaronder dat dient te gebeuren en de aanneemsom. Ook typisch bouwrechtelijke issues als ‘meerwerk’ komen geregeld voor, bijvoorbeeld als in het te slopen werk onverwachts (meer) asbest wordt aangetroffen.

Advocaat Bouwrecht – procederen

In verreweg de meeste gevallen wordt er in bouwzaken geprocedeerd bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw, die in (bijna) alle sets van algemene voorwaarden als geschilbeslechter is aangewezen. Meer informatie via www.raadvanarbitrage.nl.

Heeft u vragen over (ver)bouw en zoekt u een advocaat bouwrecht? Neem dan contact op met mr. H. (Erik) Holland.