Sinds 1993 geldt voor de koop van een woning door een consument (natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf) een schriftelijkheidsvereiste. Ook al hebben partijen perfecte wilsovereenstemming bereikt, zonder schriftelijke overeenkomst is er sprake van een nietige koop en staat verkoper met lege handen.
Lange tijd was onzeker of een verkoper zich ook op het schriftelijkheidsvereiste kan beroepen. In 2011 heeft de Hoge Raad beslist dat de consumentenbescherming die in het vereiste besloten zit ook toekomt aan de particuliere verkoper. Hij kan zich daarmee verweren tegen de koper en kan niet verplicht worden tot ondertekening over te gaan, ook al zou er volledige wilsovereenstemming over de transactie bestaan.
Een voorbeeld is te vinden in een uitspraak van de rechtbank Limburg van 19 april 2018. In dat geval is over de koop gesproken en hebben kopers ingestemd met de vraagprijs. Verkoper heeft een conceptovereenkomst aan de koper gestuurd, die een paar punten heeft gewijzigd, heeft ondertekend en dat document aan verkoper ter hand gesteld.
De volgende dag vraagt koper via WhatsApp of verkoper de overeenkomst heeft gelezen en getekend. Verkoper stuurt terug dat het akkoord is en dat koper het stuk de volgende dag ondertekend in zijn bezit heeft.
Verkoper heeft zich (kennelijk) bedacht en is niet tot ondertekening overgegaan en heeft koper laten weten dat hij afziet van verkoop. Koper laat het er niet bij zitten, legt beslag tot levering en start een procedure.
Koper meent dat het WhatsAppbericht van verkoper zijn handtekening vervangt, bedoeld is om een perfecte overeenkomst tot stand te brengen en dat aldus een perfecte (schriftelijke) koopovereenkomst is gesloten.
De rechter gaat daar niet in mee. Een schriftelijke overeenkomst is een onderhandse akte waarvoor een vormvoorschrift geldt: ondertekening. Het WhatsAppbericht is ten hoogste een toezegging dat verkoper zal gaan ondertekenen, maar dat is onvoldoende om aan het schriftelijkheidsvereiste te voldoen.
Een koper van een woning van een particuliere verkoper kan dus beter de champagne onder de kurk laten totdat de verkoper de koopovereenkomst heeft ondertekend.
Heeft u vragen over (ver)koop? Neem dan contact op met mr. H. (Erik) Holland.
